Wer haftet, wenn der Verwalter seine Pflichten verletzt?

Wenn Ihnen ein Schaden entsteht, weil Ihr Verwalter gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen hat, ist das nicht nur ärgerlich, sondern kann auch erhebliche finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen. Selbstverständlich möchten Sie in einem solchen Fall eine Entschädigung erhalten – wenn nötig, auch auf dem Klageweg. Dabei ist es jedoch entscheidend, dass Sie Ihre Klage gegen den richtigen Anspruchsgegner richten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu in seinem Urteil vom 05.07.2024 (Az. V ZR 34/24) eine klare Entscheidung getroffen.

Eigentümer verklagte Verwalterin wegen verspäteter Zahlung

Im vorliegenden Fall zahlte die Gebäudeversicherung nach einem Wasserschaden an Gemeinschafts- und Sondereigentum im November 2022 eine Entschädigung an die Eigentümergemeinschaft. Ein Wohnungseigentümer forderte daraufhin von der Verwalterin, den auf sein Sondereigentum entfallenden Teilbetrag an ihn auszuzahlen. Diese Zahlung erfolgte jedoch zunächst nicht. Erst nachdem der Eigentümer gerichtliche Schritte angedroht hatte, zahlte die Verwalterin die Summe aus. Der Eigentümer sah sich dadurch geschädigt und verlangte Schadensersatz wegen der verspäteten Auszahlung. Der Fall ging bis vor den BGH.

Eigentümer hätte Gemeinschaft verklagen müssen

Der BGH entschied, dass dem Wohnungseigentümer unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Ersatzansprüche gegen die Verwalterin zustehen. Der richtige Anspruchsgegner sei allein die Eigentümergemeinschaft.

Ein direkter vertraglicher Anspruch gegen die Verwalterin bestand nicht, da der Verwaltervertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Verwalterin geschlossen wurde. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht Partei dieses Vertrags und kann daraus keine unmittelbaren Ansprüche ableiten. Auch aus anderen rechtlichen Gründen ergibt sich keine Verpflichtung der Verwalterin zur Zahlung an einzelne Eigentümer. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt ausschließlich durch die Eigentümergemeinschaft, die durch ihre Organe – insbesondere den Verwalter – handelt.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes entfaltet der Verwaltervertrag zudem keine drittschützende Wirkung mehr zugunsten einzelner Eigentümer. Diese sind nicht schutzbedürftig, da sie ihre Interessen bereits durch eigene Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft durchsetzen können. Sollte ein Eigentümer also Schadensersatz beanspruchen, muss er sich an die Eigentümergemeinschaft wenden, die ihrerseits den Verwalter in Regress nehmen kann.

Die Bedeutung einer guten Hausverwaltung

Dieses Urteil zeigt deutlich, wie wichtig eine kompetente und zuverlässige Hausverwaltung ist. Eine professionelle Hausverwaltung stellt sicher, dass finanzielle Mittel ordnungsgemäß verwaltet, Versicherungsleistungen rechtzeitig weitergeleitet und alle vertraglichen Pflichten sorgfältig erfüllt werden. Ein vertrauensvolles Verhältnis zwischen der Hausverwaltung und den Eigentümern sowie der Eigentümergemeinschaft ist unerlässlich, um Konflikte und finanzielle Nachteile zu vermeiden. Unklare Verantwortlichkeiten oder Verzögerungen bei Zahlungen können nicht nur einzelne Eigentümer belasten, sondern auch das gesamte Verhältnis innerhalb der Gemeinschaft beeinträchtigen.

Fazit

Sollte Ihr Verwalter gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen, können Sie als einzelner Wohnungseigentümer den daraus resultierenden Schaden nicht direkt von ihm ersetzt verlangen. Ihr Anspruch richtet sich stattdessen gegen die Eigentümergemeinschaft, die gegebenenfalls ihrerseits den Verwalter in Regress nehmen muss. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, ist es essenziell, eine gut organisierte Hausverwaltung zu haben, die transparent handelt und das Vertrauen der Eigentümergemeinschaft genießt.