Unberechtigte Mietminderung kann zur Kündigung führen – Vorsicht bei Legionellenbefund!

Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Dresden vom 24. September 2024 (Az. 4 S 81/23) befasst sich mit einem zunehmend relevanten Thema: die Frage, wann ein Mieter berechtigt ist, aufgrund eines Legionellenbefalls die Miete zu mindern. Der Fall verdeutlicht nicht nur die Anforderungen an das Vorliegen eines Mietmangels, sondern auch die weitreichenden rechtlichen Konsequenzen einer unberechtigten Mietminderung.

Der Sachverhalt

Ein Mieter hatte in seiner Wohnung einen Legionellenbefall festgestellt und daraufhin eigenmächtig eine Mietminderung vorgenommen. Die Laboranalyse wies eine Belastung von 200 KbE (koloniebildende Einheiten) pro 100 Milliliter Wasser nach. Der Vermieter war jedoch der Auffassung, dass weder eine Nutzungseinschränkung der Mietsache vorliege noch eine Gesundheitsgefahr bestehe – und damit auch kein Grund zur Mietminderung. Er stützte sich auf die Vorgaben der Trinkwasserverordnung sowie das DVGW-Arbeitsblatt W 551, wonach erst ab einem Wert von 10.000 KbE/100 ml eine Gesundheitsgefährdung in Betracht gezogen wird.

Da der Mieter über mehrere Monate hinweg die Miete nicht vollständig zahlte, summierte sich der Rückstand auf mehr als zwei Monatskaltmieten. Der Vermieter erklärte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und leitete eine Räumungsklage ein.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Dresden bestätigte die Rechtsauffassung des Vermieters. Es stellte klar, dass bei einem Legionellenbefall von lediglich 200 KbE/100 ml keine für den Mieter relevante Beeinträchtigung oder gar Gesundheitsgefährdung gegeben sei. Der sogenannte Maßnahmewert der Trinkwasserverordnung, der bei 100 KbE/100 ml liegt, sei zwar überschritten, dies bedeute aber lediglich, dass Untersuchungen durch den Vermieter veranlasst werden müssten. Erst bei einer Belastung von mehr als 10.000 KbE/100 ml seien konkrete Schutzmaßnahmen – wie etwa ein Duschverbot oder der Einbau von Endfiltern – geboten, was dann gegebenenfalls zu einer Mietminderung berechtigen könne.

Da der Mieter jedoch keine objektiv nachvollziehbare Grundlage für die Mietminderung hatte und der Mietrückstand zwei Monatskaltmieten überschritt, war die fristlose Kündigung wirksam. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige bestätigte diese Einschätzung.

Erstes Fazit: Mietmangel nur bei objektiver Beeinträchtigung

Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel liegt nur dann vor, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache tatsächlich beeinträchtigt ist – und zwar nach objektivem Maßstab. Ein bloßes subjektives Unwohlsein oder eine vorsorgliche Annahme einer Gesundheitsgefahr reicht nicht aus. Der Maßstab ist insbesondere bei technischen oder gesundheitsbezogenen Sachverhalten an objektive Grenzwerte geknüpft, wie sie etwa in der Trinkwasserverordnung definiert sind.

Zweites Fazit: Mietminderung – ein zweischneidiges Schwert

Mieter sollten mit einer Mietminderung äußerst umsichtig umgehen. Wird die Miete gemindert, ohne dass ein rechtlich relevanter Mangel vorliegt, und entsteht dadurch ein Rückstand, der die Höhe von zwei Monatskaltmieten übersteigt, kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen. Zwar kann ein solcher Rückstand nachträglich durch Zahlung „geheilt“ werden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), in der Praxis wird jedoch häufig auch eine hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen – und diese greift, sofern der Rückstand über einen längeren Zeitraum bestand.

Das Urteil zeigt deutlich: Eine Mietminderung sollte niemals leichtfertig oder auf bloßen Verdacht hin vorgenommen werden. Mieter sind gut beraten, vor einer solchen Entscheidung rechtlichen Rat einzuholen und – insbesondere bei gesundheitsrelevanten Themen – ein belastbares Gutachten oder eine fachliche Einschätzung einzuholen. Denn eine unbegründete Mietminderung kann im schlimmsten Fall zur Wohnungslosigkeit führen.