Mit dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes am 1. Dezember 2020 haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen und Abläufe zur Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in Wohnungseigentumsgemeinschaften erheblich verändert. Früher stimmten Eigentümergemeinschaften direkt über die „Jahresabrechnung“ ab. Die neue Gesetzeslage sieht jedoch vor, dass die Abrechnung nicht mehr Gegenstand eines Beschlusses ist, sondern lediglich zur Vorbereitung der eigentlichen Abstimmungen dient. In der Praxis führt dies zunehmend zu Unsicherheiten, insbesondere darüber, was passiert, wenn die Jahresabrechnung dennoch als Beschlussfassung vorgelegt wird.
Das Landgericht Köln hat am 25. November 2022 (Az. 29 S 101/21) ein wegweisendes Urteil gefällt, das mehr Klarheit in diese Problematik bringen soll. Das Urteil verdeutlicht die rechtlichen Risiken, die bei einer nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Beschlussfassung über die Jahresabrechnung entstehen können.
Sachverhalt: Genehmigung des Entwurfs der Jahresabrechnung durch Beschluss
Im zu entscheidenden Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft den Beschluss gefasst, den „vom Verwalter vorgelegten Entwurf der Jahresabrechnung für den Zeitraum vom … mit einer Abrechnungsspitze in Höhe von …, bestehend aus Gesamt- und Einzelabrechnungen, inklusive der dort vorgenommenen Verteilung der Bewirtschaftungskosten, Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrückstellung.“ und Einnahmen“ zu genehmigen und die ausgewiesenen Salden anzuerkennen.
Eine Wohnungseigentümerin erhob Einwände gegen diese Beschlussfassung. Sie argumentierten, dass der Eigentümergemeinschaft durch die Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes die notwendige Kompetenz im Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung fehle. Ihrer Ansicht nach sei die Genehmigung der gesamten Jahresabrechnung nicht mehr zulässig, da sich die Kompetenzen der Eigentümerversammlung nur auf konkrete Zahlungspflichten beschränken, wie etwa die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse.
Gerichtliche Entscheidung: Ungenaue Beschlussfassungen über die Jahresabrechnung unzulässig
Das Landgericht Köln folgte der Argumentation der Klägerin und erklärte den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für nichtig, da er die rechtliche Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft überschreite. Das Gericht stellte fest, dass die Jahresabrechnung lediglich der Darstellung der Einnahmen und Ausgaben dient und ausschließlich zur Vorbereitung von Beschlüssen vorgesehen ist. Die eigentliche Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft umfasst daher nur die Festlegung und Genehmigung konkreter Zahlungspflichten.
Im Detail betonte das Gericht, dass der Gegenstand eines Beschlusses in der Einforderung von Nachschüssen im Fall einer Unterdeckung oder in der Anpassung der Vorschüsse im Fall einer Überdeckung besteht. Da die Jahresabrechnung lediglich zur Darstellung und nicht zur Beschlussfassung dient, fehlt es der Eigentümerversammlung an der erforderlichen Beschlusskompetenz.
Nach Auffassung des Landgerichts ist es zudem nicht möglich, eine ungenaue Beschlussfassung über die „Jahresabrechnung“ durch eine großzügige Auslegung zu „retten“. Das Gericht stellte fest, dass eine Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung nicht den formalen und inhaltlichen Anforderungen des neuen Wohnungseigentumsgesetzes entspricht.
Fazit und Handlungsempfehlung:
Das Urteil des Landgerichts Köln zeigt, dass eine Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung aufgrund fehlender Beschlusskompetenz unwirksam ist. Zwar gibt es in der Rechtsprechung unterschiedliche Ansichten; Einige Argumente kommen über eine erweiterte Auslegung zu dem Ergebnis, dass eine Beschlussfassung zulässig sein könnte, wenn sie sich auf konkrete Zahlungsverpflichtungen bezieht. Dennoch bleibt das Risiko bestehen, dass ein solcher Beschluss später für nichtig erklärt wird.
Um diese Risiken zu minimieren, empfiehlt es sich, in der Beschlussfassung klar zu formulieren, dass die Entscheidung nur die Zahlung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen betrifft. Damit gewährleisten Sie eine rechtssichere und transparente Handhabung, die den neuen gesetzlichen Bestimmungen entspricht und die Gefahr späterer Anfechtungen erheblich reduziert. Die Jahresabrechnung bleibt dabei ein notwendiges und wichtiges Planungsinstrument, das den Rahmen für die anschließende Beschlussfassung.
Wir haben in jeden Fall die Formulierung der Beschlussfassung entsprechend angepasst.
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