Informationen zur Obhutspflicht und Schadensvermeidung in Mietwohnungen

Sehr geehrte Mieterinnen und Mieter,

damit es beim Auszug aus Ihrer Wohnung nicht zu unangenehmen Überraschungen oder rechtlichen Auseinandersetzungen kommt, möchten wir Sie frühzeitig über Ihre Obhutspflichten im Rahmen Ihres Mietverhältnisses informieren. Dieses Schreiben fasst die wichtigsten rechtlichen Grundlagen und Gerichtsurteile zusammen und gibt Hinweise, wie Sie durch umsichtiges Verhalten Schäden und daraus resultierende Kosten vermeiden können.

1. Ihre Obhutspflicht als Mieter

Als Mieter sind Sie gesetzlich verpflichtet, die gemietete Wohnung sorgfältig und pfleglich zu behandeln. Diese sogenannte Obhutspflicht umfasst nicht nur die Vermeidung aktiver Beschädigungen, sondern auch die Pflicht, Maßnahmen zu ergreifen, um Schäden vorzubeugen oder sie frühzeitig zu erkennen und zu verhindern. Das gilt sowohl im Alltag als auch in besonderen Situationen – etwa bei längerer Abwesenheit, Urlaub oder Krankheit.

Ein Verstoß gegen diese Pflicht kann zu Schadensersatzforderungen führen, selbst wenn Sie nicht selbst, sondern beispielsweise ein Besucher, ein Untermieter oder eine beauftragte Person den Schaden verursacht hat. Ihre Verantwortung als Hauptmieter bleibt in solchen Fällen bestehen.

2. Haustiere und Parkettböden

Wenn Haustiere erlaubt sind, bedeutet das nicht automatisch, dass alle dadurch entstehenden Spuren als vertragsgemäßer Gebrauch gelten. Besonders empfindlich reagieren Gerichte auf Kratzer im Parkett, wie sie durch die Krallen von Hunden oder Katzen entstehen können.

In einem Urteil des Landgerichts Koblenz wurde ein Mieter zur Übernahme der Parkettsanierungskosten verpflichtet, da der Hund erhebliche Kratzer hinterlassen hatte. Das Gericht sah darin eine vermeidbare Beschädigung, da der Mieter Möglichkeiten gehabt hätte, den Boden zu schützen – etwa durch das Auslegen von Teppichen oder die Einschränkung des Zutritts auf bestimmte Räume.

Im Gegensatz dazu bewertete das Amtsgericht Köpenick leichte Kratzspuren als „typisch“ und tolerierbar – allerdings nur bei geringem Ausmaß. Daher unser Tipp: Wenn Sie ein Haustier halten, schützen Sie empfindliche Böden frühzeitig. Das kann spätere Streitigkeiten und Kosten vermeiden helfen.

3. Gebrauchsspuren oder vermeidbare Schäden?

Nicht jeder Kratzer ist gleich ein Schaden im mietrechtlichen Sinn. Normale Gebrauchsspuren, wie sie im Laufe der Zeit durch das Wohnen entstehen, müssen vom Vermieter akzeptiert werden. Besonders in stark genutzten Bereichen wie dem Eingangsflur sind kleinere Kratzer oder Laufspuren im Parkett als vertragsgemäßer Verschleiß anzusehen.

Anders ist die Lage bei ungewöhnlichen Abnutzungen: Wenn z. B. durch das Tragen von hochhackigen Schuhen mit Metallabsätzen punktuelle Druckstellen oder tiefe Löcher im Holzfußboden entstehen, spricht die Rechtsprechung von einem unsachgemäßen Gebrauch. Solche Beschädigungen gelten nicht als vertragsgemäße Nutzung und sind vom Mieter zu ersetzen.

4. Schimmelvermeidung durch richtiges Lüften

Schimmelbildung stellt häufig einen Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern dar. Gerichte machen dabei deutlich, dass Mieter aktiv zur Vermeidung von Feuchtigkeit und Schimmel beitragen müssen – vor allem durch regelmäßiges und korrektes Lüften.

In einem aktuellen Urteil stellte das Landgericht Landshut klar, dass Mieter mindestens zweimal täglich für jeweils zehn Minuten lüften müssen. Besonders nach dem Duschen, Kochen oder in Räumen mit schlechter Luftzirkulation ist das notwendig. Auch das Lüftungsverhalten muss an die jeweilige bauliche Situation angepasst werden – z. B. nach dem Einbau neuer Fenster.

Wenn ein Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt und dadurch Schimmel entsteht, kann eine Mietminderung ausgeschlossen und im schlimmsten Fall Schadensersatz geltend gemacht werden. Denken Sie also bitte daran: Regelmäßiges Stoßlüften schützt nicht nur Ihre Gesundheit, sondern bewahrt auch die Wohnung vor Schäden.

5. Wasserschäden: Vorsicht bei Haushaltsgeräten

Wenn Sie Ihre Wohnung verlassen – sei es für einen Tag oder eine längere Reise – stellen Sie bitte sicher, dass Haushaltsgeräte wie Waschmaschinen oder Geschirrspüler nicht unbeaufsichtigt unter Druck stehen. Ein Defekt an einem Schlauch kann in kurzer Zeit erhebliche Wasserschäden verursachen, für die Sie unter Umständen vollumfänglich haften.

So urteilte das Oberlandesgericht Oldenburg, dass ein Mieter grob fahrlässig handelt, wenn er vor seiner Abwesenheit die Wasserversorgung solcher Geräte nicht unterbricht. Auch bei vorhandenen Aquastop-Systemen ist Vorsicht geboten – sie ersetzen keine ordnungsgemäße Vorsorge. Drehen Sie die Wasserhähne ab und lassen Sie keine laufenden Geräte unbeaufsichtigt zurück.

6. Heizpflicht in der kalten Jahreszeit

In den Wintermonaten sind Sie verpflichtet, Ihre Wohnung ausreichend zu beheizen, um Frostschäden – insbesondere an Wasserleitungen – zu vermeiden. Diese Pflicht besteht auch dann, wenn Sie nicht in der Wohnung sind. Wenn Sie verreisen, sollten Sie daher entweder die Heizung auf niedriger Stufe laufen lassen oder eine Vertrauensperson beauftragen, regelmäßig nach dem Rechten zu sehen.

Das Ziel ist nicht eine vollständige Beheizung aller Räume, sondern das Verhindern von Einfrierungen in Leitungen. Wenn es trotz Frost Schäden gibt, weil keine Vorsorge getroffen wurde, haften Sie als Mieter unter Umständen für die Beseitigung.

7. Obhutspflicht bei Abwesenheit und Verantwortung für Dritte

Auch wenn Sie Ihre Wohnung zeitweise Dritten überlassen – etwa während eines Urlaubs oder bei Besuch von Freunden – bleiben alle mietvertraglichen Pflichten bei Ihnen als Hauptmieter. Sollte die beauftragte Person oder der Besucher einen Schaden verursachen oder dem Vermieter den Zugang zur Wohnung verweigern, tragen Sie die Verantwortung.

Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter aus wichtigem Grund die Wohnung betreten muss – etwa bei einem Notfall oder zur Abwehr eines drohenden Schadens. In solchen Fällen müssen Dritte, die Zugang zur Wohnung haben, entsprechend informiert und bevollmächtigt sein. Eine „Abwesenheitsorganisation“ ist daher bei längerer Reise sinnvoll.

8. Schadensersatz auch ohne vorherige Frist

Schließlich ist es wichtig zu wissen, dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters auch ohne vorherige Fristsetzung möglich ist, wenn Sie gegen Ihre Obhutspflicht verstoßen haben. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil ausdrücklich klargestellt. Entscheidend ist nicht, ob Sie auf einen Hinweis des Vermieters reagiert haben, sondern ob Sie Ihrer Pflicht zur pfleglichen Behandlung der Wohnung nachgekommen sind.

Unser Fazit und Anliegen an Sie:

Wir möchten mit diesem Schreiben nicht verunsichern, sondern Ihnen helfen, typische Stolperfallen zu vermeiden. Bitte nehmen Sie sich die Zeit, Ihre Wohnung regelmäßig zu kontrollieren, Schäden frühzeitig zu melden und vorbeugende Maßnahmen zu treffen. Das schützt nicht nur Ihr Mietverhältnis, sondern auch Ihre Geldbörse.

Bei Fragen oder Unsicherheiten stehen wir Ihnen selbstverständlich jederzeit beratend zur Seite.

Mit freundlichen Grüßen

Vierheilig Hausverwaltung GmbH